不動産投資が赤字になりました😭

皆さんこんばわ。

今回は、５年前に始めた中古区分マンション投資の話です。

端的に言うと、年間税引前のキャッシュフローがマイナスになりました。

昨年で－27万円です。

ほんで、今年の半分を経過したところから、

今年の年間収支を予測計算すると－30万円程度になりそうです。

マイナスになった大きな要因は３つ。

■要因①　空室

　昨年、２室が空室だったのが影響しています。

　これは、まー仕方ない。コロナもあって、なかなか動きが渋かったですからね。

■要因②　積立修繕費のアップ

　築15年程度の物件を２件と築30年モノを持っているのですが、思ったより修繕積

　立費が上がりました。

　乖離の大きい物件は２倍になりました。

　これが３件とも上がり、年間約１０万円マイナス

　これだけで、こんなにマイナスになるんです。。

　購入当初の想定が甘かったですね。

■要因③　家賃の値下げ

　要因①の空室は１件が長かったのですが、２件目も少しタイミングがずれて空室

　になりました。

　その時もコロナで人の動きが鈍化しており、早く入ってもらうために、家賃を

　２件で8,000円/月下げたのです。

　これで、約10万円の減収。敷金礼金もゼロ。

　これも想定が甘かった。

　コロナが来るなんて予測できないですが、もっと安全率を取っておければと悔や

　まれます。

もともと少しマイナスの税引前キャッシュフローがこの３つの要因が主で約30万円のマ

イナスになってしまいました。※他にも換気扇が壊れて交換とかありました😭

更に追い打ちをかけるように、↓

■要因④　設備の減価償却期間が終了

　これは僕の勉強不足でしたが、減価償却は本体と設備があって、設備の償却は５年

　で計画されていました。

　で、設備の減価償却費は結構額が大きいのを５年で償却するので、１年間の経費計上

　額が大きくなり、給与との損益通算で節税効果があるんですね。

　この設備の原価償却が昨年で１部屋終了しました。

　つまり、来年の確定申告時の節税額が今までよりも下がってしますわけですね。

この要因④の影響は今後の不動産運用に大きなインパクトを与えるのは必至です。

なので、３件の売却を視野に入れて査定を開始しました。

なんとなーく、残債トータルよりも４～５百万低い査定に

なるのではないかと怯えております。

多分というか、今なら分かる。

３件とも高値掴みしていることを！

(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

査定が良ければ売却も考えますが、査定が低い場合は、１室全額繰り上げ返済で年間

収支をプラスにできるので、その対応も考えます。

ただ、今後も様々な支出（水道設備の更新等）が続くことも解っていますので、１室

全額返済をしても、今後の運用シュミレーションが悪ければ、損切りも考えます。

あぁぁ　500万円の損切りは嫌だな～　嫁さんに怒られるな～

それか、2025年に仮想通貨が跳ね上がるまでじっと耐える

かな？笑

不動産投資は難しいですね～。

今回５年を経過して、様々な数値に気がつけました。

購入前に本で勉強していましたが、実際に経験すると、

なるほど！

と思うことがたくさんありますね！

■今回の不動産投資で学んだこと

とにかく大変勉強になっております。

今回のことで学んだのは、相場よりも高い金額で買うと、負けるね。

当たり前ですが、

僕が多分そうです。

１業者の物件をたくさん見て、その中から選びましたが、これが一番だめですね。

素人なので、すぐに騙されます。

営業マンのトークもオダテてきますので、気分良くなって、ぽんと買っちゃう。

もちろん、数字とか色々と試算するんですが、経験値のないカモネギはすぐに騙され

ます。

今思い返せば色々抜けてるますね。

そして、お買い得と思い込み、高値掴みしていることに気が付かず、購入ですわ。

たくさんの業者の物件を見ないとだめですね。

それに気が付けたので、今後のシュミレーションは気を引き締めて行きますよ＝＝

そして、今回売却したとしても、再度、

今回の経験を活かしてもっと良い収益不動産を買うんだ！