不動産投資が赤字になりました😭
皆さんこんばわ。
今回は、５年前に始めた中古区分マンション投資の話です。
端的に言うと、年間税引前のキャッシュフローがマイナスになりました。
昨年で－27万円です。
ほんで、今年の半分を経過したところから、
今年の年間収支を予測計算すると－30万円程度になりそうです。
マイナスになった大きな要因は３つ。
■要因① 空室
昨年、２室が空室だったのが影響しています。
これは、まー仕方ない。コロナもあって、なかなか動きが渋かったですからね。
■要因② 積立修繕費のアップ
築15年程度の物件を２件と築30年モノを持っているのですが、思ったより修繕積
立費が上がりました。
乖離の大きい物件は２倍になりました。
これが３件とも上がり、年間約１０万円マイナス
これだけで、こんなにマイナスになるんです。。
購入当初の想定が甘かったですね。
■要因③ 家賃の値下げ
要因①の空室は１件が長かったのですが、２件目も少しタイミングがずれて空室
になりました。
その時もコロナで人の動きが鈍化しており、早く入ってもらうために、家賃を
２件で8,000円/月下げたのです。
これで、約10万円の減収。敷金礼金もゼロ。
これも想定が甘かった。
コロナが来るなんて予測できないですが、もっと安全率を取っておければと悔や
まれます。
もともと少しマイナスの税引前キャッシュフローがこの３つの要因が主で約30万円のマ
イナスになってしまいました。※他にも換気扇が壊れて交換とかありました😭
更に追い打ちをかけるように、↓
■要因④ 設備の減価償却期間が終了
これは僕の勉強不足でしたが、減価償却は本体と設備があって、設備の償却は５年
で計画されていました。
で、設備の減価償却費は結構額が大きいのを５年で償却するので、１年間の経費計上
額が大きくなり、給与との損益通算で節税効果があるんですね。
この設備の原価償却が昨年で１部屋終了しました。
つまり、来年の確定申告時の節税額が今までよりも下がってしますわけですね。
この要因④の影響は今後の不動産運用に大きなインパクトを与えるのは必至です。
なので、３件の売却を視野に入れて査定を開始しました。
なんとなーく、残債トータルよりも４～５百万低い査定に
なるのではないかと怯えております。
多分というか、今なら分かる。
３件とも高値掴みしていることを！
(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
査定が良ければ売却も考えますが、査定が低い場合は、１室全額繰り上げ返済で年間
収支をプラスにできるので、その対応も考えます。
ただ、今後も様々な支出（水道設備の更新等）が続くことも解っていますので、１室
全額返済をしても、今後の運用シュミレーションが悪ければ、損切りも考えます。
あぁぁ 500万円の損切りは嫌だな～ 嫁さんに怒られるな～
それか、2025年に仮想通貨が跳ね上がるまでじっと耐える
かな？笑
不動産投資は難しいですね～。
今回５年を経過して、様々な数値に気がつけました。
購入前に本で勉強していましたが、実際に経験すると、
なるほど！
と思うことがたくさんありますね！
■今回の不動産投資で学んだこと
とにかく大変勉強になっております。
今回のことで学んだのは、相場よりも高い金額で買うと、負けるね。
当たり前ですが、
僕が多分そうです。
１業者の物件をたくさん見て、その中から選びましたが、これが一番だめですね。
素人なので、すぐに騙されます。
営業マンのトークもオダテてきますので、気分良くなって、ぽんと買っちゃう。
もちろん、数字とか色々と試算するんですが、経験値のないカモネギはすぐに騙され
ます。
今思い返せば色々抜けてるますね。
そして、お買い得と思い込み、高値掴みしていることに気が付かず、購入ですわ。
たくさんの業者の物件を見ないとだめですね。
それに気が付けたので、今後のシュミレーションは気を引き締めて行きますよ＝＝
そして、今回売却したとしても、再度、
今回の経験を活かしてもっと良い収益不動産を買うんだ！
着実に資産を増やす事に決めた
皆さんこんばんわ。
仮想通貨、エゲツナイ下げですね😁
僕の資産の時価総額も約1/4になってしましました。。
でも、あまり悲観していません。
というか、買い増ししてます。
買い増し資金が少なくてもどかしい気持ちになっているくらい、前向きに下落相場を見ています。
その理由は、
仮想通貨には２年後の半減期に期待してるのと、様々な場所でその活躍の場が開きつつあるように感じているからです。
特に貿易関連はNFTやスマートコントラクト等が活躍出来るような気がしていますので、この下落で関連銘柄を安く仕入れるチャンスと思って、生活資金を切り崩さない程度にちょこちょこと買い増ししている状態です。(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
仮想通貨以外にも、投資信託も大幅に下落してますが、気にしていません。
コツコツと定額のドルコスト平均で買い増しを淡々とするだけです。
で、今回、表題に書いてますが、
私、なんとなく、いや、多分、今まで
一発でかいの当ててやろうという気持ちで投資をしていたんですよね。
そう。
一発！
１００倍とか狙ってるんです。
１００万円が１億円になるような銘柄に投資するという感じ。
これが悪いとは思わないですが、
今回、資産が1/4になって思ったんですよ。
『１００倍も良いが、一発当てるのは何時になるかわからんなぁ～』と。
そこで、今たまたま読んでいた本にね。こう書いていたわけですよ。
『着実に資産を増やせ』と。
うん。今まで、あまりその思想で投資をやれていませんでした。
２倍や３倍でもヌルい！
もっと効率の良い投資を！
と考えていたような気がします。
でも、今回の暴落をきっかけに、１００倍も良いが、
『着実に増やす』のも良いという気持ちになっていきました。
で、具体的に何やるか？
私の計画を勝手に発表します。
２年後の2024年にBTCの半減期が来て、2025年にBTCが最高値を更新すると考えています。
その際までコツコツと仮想通貨の買い増しを続けます。
2025年にBTCが800万円～1000万円になったら、仮想通貨の一部を利確し、
区分マンションの一つを完済し、キャッシュフローを向上させます。
場合によっては、2つ目の区分マンションの完済も行います。
40台後半になっていますｗ。
その時、仮想通貨は一旦調整に入るのか、
既に世の中から資産のうちの一つという理解がされているかわかりませんが、
区分マンションの一つは完済したいと思います。
こうすることで、現金が今よりも多く毎月振り込まれて来ます。
キャッシュフローの改善で得たお金は貯めておき、仮想通貨が下がったら爆買い出来るよに準備しておきます。
あれ！？
資産を着実に増やすと言いながら、最後には仮想通貨に再度ベットする気満々😁
仮想通貨もやっぱり魅力が満載ですね！
暗号資産 今後の運用
皆さんこんばんわ。
オリンピックも終わりましたね。
ウクライナ情勢も緊迫状態が続いてます。
こういった世界情勢の中、我々は生きて行かなくてはいけません。
そのためには、ご飯を食べていく為の資産も大事だと思います。
その資産のなかの暗号資産など今後どうなるんでしょうかね？
上がる？下がる？
様々な意見がありますよね。
今日は、僕の今後のスタンスについて、考えてみました。
今後、下がるのなら、今売る？それとも売らない？
昔の僕なら売って、下がりきったところで買うとか言ってただろうね。
それができればだれも困らないのに😁
では、どうするか？
やっぱり、ステーキングかな。
そもそも、なんで暗号資産を持っているかというと、将来価値が上がると考えているからなんですよね。
だから、売っても買い戻すと考えているし、下がっても買い場だと考えていしまう。
よっぽど困ってしまって、どうしても日本円に変えたいと思うか、暗号資産が禁止にならない限り、売らないんだと思うですよね。
ならば、下がっても一定の枚数が増え続けるなら、それはやっていた方が良いですよね。
なので、やっぱりガチホしちゃうんだろうなぁ。
と、思う。わ
不動産投資 家賃値下げ
皆さん、こんにちは。
コロナから中々脱しませんが、皆様いかがお過ごしでしょうか？？
近頃は暗号資産も爆発的な値上がりは影を潜め、安定的なインカムを生む資産としてガチホしております。
資産は少し減っていますが、ガチホ暗号資産は毎月約３万円ほどのインカムをもたらしてくれています。
一方で、不動産投資はどうなっているかかというと、気が付けば半年以上も収入を産まない状態を維持している横浜の１ルームマンションの家賃値下げ事案が発生しております。
今回はこの件について語りたいと思います。
私関東に３部屋を所有しておりますサラリーマン大家です。
そのうちの１部屋ですが、住人が傷害事件を起こしてしまい、その入居者が退室した後から全く入居依頼が無いまま、半年が経過しております。
この年度末の繁忙期にも関わらず、ほとんど問い合わせが無い状況を踏まえ、管理会社から、
「家賃の値下げを考えてはいかがですか？2000円くらい下げては？」と打診されたので、
家賃相場はどうかと訪ねたところ、
「周りの家賃相場を確認したところ、今の家賃が高いわけではなく、適当の値段。風評被害の可能性があります。」とのこと。
・・・・
では、下げてもあまり意味がないというか、
僕の手取りが減るだけな気が・・・
というか、別に部屋の中で傷害事件を起こしたわけではないので、風評被害とか起きない気がするのだが、、、まぁいいや。
そこで、他に手はないか？と尋ねると、
「仲介業者に成約時の手数料を倍にするのはどうか？」と来たので、少し考えてみた。
（①家賃を2000円/月下げる）V.S（②成功報酬２００％：８万円くらいかな）
①毎年2.4万円の手取り低下
②一回だけ、8万円の低下
②の支出＝①の4年程度の支出
どっちが得か考えてみた。
いろいろと時間軸を変えながら試算したりしながら考えてみた結果、
まずは入居してもらうのが優先事項だという結論に至った😁
入居する前から今後のことを考えてみたが、それは皮算用だね^_^
とにかく、入居してもらわないとなので、
入居に即効性があるのはどっちか？と考えると
結局客付けしてくれるのは仲介業者さんなので、彼らが儲かってやる気になりやすい報酬２００％が効くだろうと思い、報酬２００％を採用した。
加えて、内見時に穏やかな空気感を出せるように緑の配置を管理会社にお願いした。
あとは、管理会社の方や仲介業者さんに頑張ってもうしか無いな。
こういった時は、近場に物件持っていれば自分で造花を飾ったり、便器を木製に変えるとかチョッとした変更が簡単にできるが、距離がある物件だと自分で動きにくいのは少し考えものですな。
皆さんは自分の物件の客付けの際、自分で飾り付け等してますか？
具体的には何をやっていますか？
お時間がある方や情報交換してくださる大家さんいましたらコメントをよろしくお願いいたしますm(_ _)m
最近の投資行動
皆さんこんにちには。
直近の半値戻しの相場のなか、皆さんはどんな投資行動をしていましたか？
私のこの３ヶ月の投資にかかる行動を振り返ってみたいと思います。
１．ステーキングやファーミング
Bitrue、（HTE,XRP,QNT,XDC,BTR等）
Binance、（IOST）
PancakeSwap、（CAKE オートステーク）
Pi、
Hi、
StarNetwork、
FlareFarm（WSGB,EXFI,SFUN）
😂もう、なんでもやってみた😁
無茶苦茶下がってたら、これやるしかやることないから。
将来値上がりするものは高くなってからでないと売りたくないし。
入金力なくて、下落相場で悔しい思いをしているならやった方が良いですね。
入金しなくても、今持っている暗号資産がコツコツと資産を増やしてくれるので、
下落相場でも楽しく続けて行けます。
２．買い増し
下落時に買ってないのはあとで悔しい思いをしそうなので、少しでも買うという意気込みで小遣いを切り詰めて資金を準備しました。購入は、平均取得単価が今の価格よりも高い通貨にしぼりました。
BTCやETHを買い増しても良かったのですが、平均取得単価が高い状態が嫌だった笑。
振り返ってみると、大したことはしてないですね。
なんだかたくさんいろんなことをやって見た気になっていたけど。
２月の相場はどうなるでしょうかね？？
神のみぞ知る。
■
皆さんこんにちには。
直近の半値戻しの相場のなか、皆さんはどんな投資行動をしていましたか？
私のこの３ヶ月の投資にかかる行動を振り返ってみたいと思います。
１．ステーキングやファーミング
Bitrue、（HTE,XRP,QNT,XDC,BTR等）
Binance、（IOST）
PancakeSwap、（CAKE オートステーク）
Pi、
Hi、
StarNetwork、
FlareFarm（WSGB,EXFI,SFUN）
😂もう、なんでもやってみた😁
無茶苦茶下がってたら、これやるしかやることないから。
将来値上がりするものは高くなってからでないと売りたくないし。
入金力なくて、下落相場で悔しい思いをしているならやった方が良いですね。
入金しなくても、今持っている暗号資産がコツコツと資産を増やしてくれるので、
下落相場でも楽しく続けて行けます。
２．買い増し
下落時に買ってないのはあとで悔しい思いをしそうなので、少しでも買うという意気込みで小遣いを切り詰めて資金を準備しました。購入は、平均取得単価が今の価格よりも高い通貨にしぼりました。
BTCやETHを買い増しても良かったのですが、平均取得単価が高い状態が嫌だった笑。
振り返ってみると、大したことはしてないですね。
なんだかたくさんいろんなことをやって見た気になっていたけど。
２月の相場はどうなるでしょうかね？？
神のみぞ知る。
ここ最近の仮想通貨
こんばわ。
朝４時に目が覚めてしまって、眠れないのでブログを更新しようと思います😁
ここ最近の自分の作業というか、仮想通貨に対して実践してきたことをここに記しておこうかと思います。
１．ステーキング
これは、以前のブログでも紹介してました。前回の取引所はBinanceでした。
今回はBitrueという取引所。
ここは使い始めてまだ２ヶ月程度ですが、信頼できる取引所と思えたことと、今後も伸びるだろうなという思いがあり、ほぼ全額この取引所に暗号資産を移しました。
ここの魅力は、送金速度、送金手数料のやすさ、それとステーキングです。
送金速度と送金手数料はXRPで行っているので、他の取引所でもやすいでしょうが、
とにかくステーキングできる通貨が多いのと、利率が日本の取引所よりも高いこと。
そして、毎月様々なイベントを開催し、利率の高いステーキングが沢山でてきます。
この取引所が発行しているBTRを保持していると更にステーキングの利率が上がっていく仕組みになっており、取引所の運営が上手だなと思っています。
で、私の資産をほぼ全額ステーキングにまわしていくらのリターンがあるかというと、
大体4.4万円/月程度が暗号資産としてが得られています。
様々な商品を組み合わせての結果ですが、おそらく、平均的にこのぐらいのリターンが続くのではないかと思っています。
これとは別にBinanceにあずけているIOSTのステーキング報酬がありますので、全体ではもう少し高いと思います。
更に、値上がりしたら、枚数は変わらないがその分円換算の額も上がっていくことになります。
暗号資産で不労所得を得られる時代がくるとは嬉しい限りです。
２．新たなウォレットの開設
XRPのエアドロップ祭りに参加しています。そのなかで、XUMMというウォレットを新たに開設してみました。Sachiさんのnoteを参考にやてみました。
とてもわかり易く、だれでも開設できるのではないでしょうか？
Sachiさんありがとうございます。この方、多分神様です！
で、エアドロップ申請したコインがすでに幾つか配布されてきましたが、すでにその価値が４万円程度になっており、かなりびっくりしているところです。
今後、エアドロップ本命のソングバード（SGB）、フレアトークン（FLR)等の配布が控えており、楽しみしかない！
３．新規コイン購入
以前も少しだしていましたが、XDC,QNTを新規で購入しました。
購入した単価は、XDC:８円、QNT：９０００円 なので、現在、かなりの含み益になっています。
当然これらもステーキングにまわしています。
４．ガチホ
あとは、ガチホ😁
現在の暗号資産界隈はかなり活況になりつつありますね。
一気に資産も増えているところです。
落としはXRPのSEC訴訟も進展しそうだし、BTCETFも承認が期待できますし、まだまだ売れないな。
今後は、ステーキングの利率と不動産の利回りを比較しながら、どちらに資産を回すのが効率的かを常に考察しながら、資産を増やして行こうかと考えています。
